decreto ley sobre vivienda y alquiler

Actualmente, el acceso a la vivienda es uno de los mayores problemas existentes en nuestro país: según los indicadores del CIS, desde 2017 se ha triplicado entre los españoles la preocupación al respecto. Una vez superado lo peor de la crisis económica, que se llevó por delante una gran cantidad de hipotecas y afectó sobremanera a la vivienda en propiedad, ahora las inquietudes surgen del incesante aumento del precio del alquiler que, según el Banco de España, ya supera los niveles precrisis e implica que, en determinadas regiones, el pago de la renta consuma hasta un 40 % de los ingresos del inquilino.

En este contexto de agitación social, en que diversas administraciones públicas especialmente, locales han debido poner en marcha medidas que pretenden paliar los efectos nocivos de este incremento y, en última instancia, facilitar el acceso a la vivienda a aquellos sectores, como los jóvenes, que puedan verse más comprometidos por su capacidad económica, el Gobierno Central decidió lanzar un paquete de medidas urgentes que, por una parte, pretende dotar de una mayor estabilidad y seguridad al arrendatario y, de otra parte, persigue tímidamente limitar el precio de los alquileres, si bien de manera indirecta mediante incentivos fiscales, establecimiento de índices de referencia y mayor control sobre el arrendamiento de viviendas con fines turísticos.

No obstante, la peculiar tramitación que ha sufrido el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, bien merece una breve reseña por cuanto, en sólo algunos meses, se han sucedido hasta cuatro regulaciones jurídicas sobre la materia. En efecto, respecto de la situación preexistente fruto, en gran parte, de la reforma liberalizadora de 2013, el 19 de diciembre de 2018 entró en vigor un Real Decreto-ley que tenía idéntico objeto que el finalmente aprobado; sin embargo, el mismo fue rechazado por el Congreso de los Diputados mediante su Acuerdo de 22 de enero de 2019. Ello, en todo caso, no fue obstáculo para que su contenido vinculara a los contratos celebrados durante aquellos días de vigencia de la norma.

Rechazado el primer Real Decreto-ley, el arrendamiento de vivienda habitual volvió a regirse por la normativa anterior, en tanto el Gobierno de la Nación recababa nuevos apoyos que, finalmente, cristalizaron en la convalidación a través de la Diputación Permanente del Congreso del segundo y definitivo Real Decreto-ley, en vigor desde el 6 de marzo.

Las grandes novedades que inserta la nueva regulación se refieren, especialmente, a la duración de los contratos de arrendamiento y de sus prórrogas. En lo esencial, se apuesta por volver al régimen que estableció originalmente la Ley de Arrendamientos Urbanos en 1994; esto es, prórroga obligatoria hasta 5 años (7 años cuando el arrendatario sea persona jurídica) y, pasados éstos, prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. Otro plazo que se amplía es el previsto para comunicar la intención de no re- novar el contrato, que sube a 4 meses cuando parte del arrendador y a 2 meses cuando parte del arrendatario.

Junto a ello, otro aspecto relevante es la limitación de las garantías adicionales que puedan exigirse más allá del mes de fianza obligatoria, y que no podrán exceder de la cuan- tía de dos mensualidades de renta. Además, la actualización anual del precio deberá ser siempre inferior al posible aumento que marque el IPC. Por último, se prevé que el contrato de arrendamiento subsista en los casos de venta del inmueble a un tercero, incluso cuando el mismo no conste inscrito en el Registro de la Propiedad. Se hace preciso destacar que todas estas medidas no gozarán de carácter retroactivo, sino que se aplicarán a aquellos contratos celebrados desde el 6 de marzo.

Como puede observase, es indudable que la nueva normativa, más garantista, otorgará a los inquilinos una mayor tranquilidad y seguridad, pero no es del todo seguro que vaya a tener efectos relevantes sobre los precios del mercado. En relación con éstos, el Real Decreto-ley sobre vivienda y alquiler tiene verdaderamente un carácter muy descafeinado, probablemente motivado por los propios objetivos fijados: según el Gobierno, una función de limitación de precios sólo podría haberse llevado a cabo mediante ley ordinaria, por cuanto incide en un derecho fundamental como es la propiedad.

En última instancia, el «mandato» que contiene la norma dirigido al Ministerio de Fomento, por el que se prevé el establecimiento de índices de referencia, apenas tendrá eficacia directa en tanto lo fía todo a las eventuales bonificaciones fiscales que, con base en los índices, establezcan las Comunidades Autónomas.

Por lo tanto, no podemos dejar de tener la sensación de que, después de tan escabroso camino hasta su promulgación y convalidación, el Real Decreto-ley 7/2019 apenas afronta algunos de los problemas más acuciantes que afectan al acceso a la vivienda en alquiler y, en todo caso, aplaza sine die una auténtica reforma que pueda combatir el galopante incremento de las rentas, ya sea con medidas puramente limitativas o a través de un mayor desarrollo del parque público de viviendas. Entre tanto, nos conformaremos con que esta nueva norma no implique un nuevo aumento del precio en el mercado del alquiler, como han pronosticado algunos agentes relevantes del mercado inmobiliario.

Lorena Suárez Ramos

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